去年开始的提前还贷潮持续至今，存量房贷利率是否会下调一直以来备受关注。8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议时明确提到，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

　　存量房贷利率，真的要降了吗?

　　由于投资回报率下降、按揭利率下调等价格关系变化，近来提前偿还存量贷款现象大幅增加。对此，央行7月14日表示，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，提前还贷客观上对商业银行的收益有一定影响，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，释放了下调存量房贷利率的信号。此前江苏常州“打响下调存量房贷利率第一枪”，不过在引发市场关注后随即删除了相关内容。从目前情况来看，绝大多数银行表示“尚未收到有关正式通知或文件”，选择了“按兵不动”。

　　下调并非没有先例：2008年全球金融危机背景下，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。随后，各银行纷纷推出细则、落实政策。从当前来看，银行选择观望，有多个层面原因。一则不排除受了过往流程影响，在等待进一步的政策引导;二则许多银行对“调整贷款利率加减点幅度”“支持和鼓励新发放贷款置换原来的存量贷款”是否意味着银行可以做此前曾被叫停的“转按揭”业务等问题心存疑虑;三则降低存量房贷利率，将对银行的盈利和风险抵补能力产生影响，银行意愿问题也尤为关键。

　　从“支持和鼓励”，到“指导”，央行两次表述之变意味着有望解答上述政策落实中的一些问题，促进政策有力有序推进。

　　央行提出的两个要求值得注意：一个是按照市场化、法治化原则，一个是依法有序。前者意味着，此轮调整更可能是银行根据存量房贷利率分阶梯、因城施策差异化下调，以尽量减小对银行的影响、降低高息房贷人群负担。后者则意味着，在尺度内开展工作，调动银行的积极性，同时避免恶性竞争、防范风险。简而言之，要协调好银行和客户之间、银行与银行之间的利益。这需要完善下调法定存款准备金率等补偿措施，以及更加深入、细化的监管跟进。

　　下调存量房贷利率，有望给提前还贷“降温”、遏制房贷转经营贷套利等乱象，有力回应社会关切。长远看，是缓解居民偿债压力、释放居民消费和投资能力的政策举措之一，重要性不言而喻。

　　行则将至，做则必成。在房地产金融较为成熟，或者是高度开放、充分竞争的市场，按揭贷款重签合同或者置换是常见的做法。眼下，我国房地产市场供求关系和按揭市场都已发生变化，与时俱进完善房贷产品设计，是大势所趋。

声明：本媒体部分图片、文章来源于网络，版权归原作者所有，如有侵权，请联系删除 025-84707368。