可是还是有条件的，就是要交25%的营业额当租金。因为店铺免费的政策，大量厂家都被吸引过来，然而又因为要交25%的营业额当租金，更多经营状况不那么好的企业就自动止步了。如此一来，百货公司招商部就有了更大的选择权，可以挑选最适合的，最能赚钱的企业入驻，达到双赢结果。
同样的，我想将这个机制放大。现行的土地政策是使用者有40年，50年或70年的使用权，我认为我们应该将土地出让的年限设定多样化。
例如设定一个8年、10年或15年的期限，土地免费，大量的开发商会被吸引过来。可是开发商同样需要考虑到，前期盖房子就要两三年，真正的运营期只有5年，那是否能保证在5年内进行盈利营利?
土地免费，可是并不是过户到开发商名下，不涉及国有资产的流失，8年到期后，如果绩效不好，政府有权将土地收回。如果绩效好，达到一定数值的话，政府就无权收回，可以再续约。
这很自然地就能解决没有产业的问题了，因为土地免费是一个很大的吸引力，优秀的开发商、产业都会被吸引过来。可是土地明令只让你使用8年、10年，那么开发商或企业就会自己衡量，自己的产业是否有竞争力?
如此一来，很可能钢筋水泥还没有搭，就已经有产业进驻了。我们不需要将一堆房子盖好后再去招商，而应该是量身订做。政府只提供土地和相关的规定，由丢钱的人来决定我怎样使用这片土地，怎样开发才能达到发展盈利的效果。这样一来，怎么会有空城?
规划首先要考虑保留什么
凤凰城市：除了新城建设，中国还有旧城改造的问题。作为一名建筑规划师，你也主持过许多旧城改造方案，如台北淡水老街旧城规划案，天津市金融城旧城改造规划案等，能否请您介绍一下两者的成功之处?
宋忠良：当初我做台北淡水老街的规划时就是不规划，正如我之前提过的，幸福就是把其中不幸福的因素拿掉。淡水当局提出各种拆建、改造规划，我们坚决不同意。后来达成的协议中，是协调一些单位搬出，而不是拆房子。
譬如殖民时代时，荷兰海军在老街上有一个总督府，占了一片很长的沙滩地，将整道海岸风景线拦腰截断了。我们只是将这些单位清除了，把整道风景线连贯了，其余老建筑全部保留。然后再将地面整平，做些基础绿化工作。
淡水老街不是规划的功能，我们的规划只是把影响它幸福的因素去掉而已，几乎没有大兴土木的部分，之后将让市场机制发挥作用。那么漂亮的一个地方，市场自然会带来更多游客，进行相关的旅游发展。
天津金融城的规划也是在保留东西，而不是规划。天津金融旧城中有大量的历史建筑，各种租界。我们花了14个月的时间来研究保留什么建筑，拆掉什么建筑。因为把旧房子拆掉盖出来的新房子是增加GDP，但是以后还要面对招商引资的问题，可能最后获利要等到很多年后。而把古建筑保留下来，它的租金比新楼要值钱很多，单价上去了，不久就能弥补总价上的不足了。
这个金融城就在天津高铁正对面，一下高铁就能看到。保留旧建筑是让天津有了自己的城市名片。如果你建各种国贸、高楼大厦，跟北京一样，能跟北京竞争吗?
每个城市都有自己的名片，自己的城市DNA，所以最重要的是需要因地制宜地进行规划。了解当地人的需求，才能享受规划。
凤凰城市：中国的旧城改造中更习惯大拆大建，这也导致了“千城一面”的现象，感觉每个城市都一样。中国的城市规划中不仅没有因地制宜，也没有立足长远的思想。至于贴合当地人需求更加做不到，通常是政府官员一拍脑袋决定了。你觉得这也是机制上出的问题吗?
宋忠良：实际上，如果真的是一个人拍脑袋决定，而这个人也能一路负责到底，那也行。但中国通常是一群人讨论完后再层层上报，越往上送，越没人负责。
如果有一个好的机制，比如由学者专家对相关的规划项目进行调查，因为学者专家也是老百姓的身份，可以尽量贴近老百姓的需求，做好了规划之后给政府官员把关。
政府官员充当的就是足球裁判的角色，裁判是不能下场踢球的，就像政府部门规划局、建设局甚至是发改委的官员，他们都不是规划师，那就不要做城市规划师应该做的事。
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