张曙光：首先，房地产市场的基本格局和态势是“卖方市场”，而且是一个被扭曲了的“卖方市场”。对于卖方市场，中国人并不陌生，在计划经济条件下，政府管制，商品短缺，供不应求，排队、票证、黑市，无所不用其极。结果是越管制经济越恶化，而且短缺和过剩并存，造成极大浪费。但那时没有市场，计划价格不变，只能从短缺加剧上反映出来。
今天的房地产市场也是如此，不同的是有了一个扭曲了的市场，政府还想管住价格，于是出现了越调控价格越高的情况;同时，也出现了不少“鬼城”。改革开放以来，商品市场的“卖方市场”是如何变成“买方市场”的，大家也清楚。那是靠放开市场，鼓励竞争，发展生产解决的。房地产市场也得走这条路。
其次，用限购、限价的办法进行调控是不对的，它与当年的票证是一样的。这不是宏观调控，而是政府管制。但管制从来都是管不住的。为什么出现了陕西的房姐、广东的房叔，一个人有十几套甚至几十套住房。你不是限制外地人购房吗?“我有两户口，一个外地的，一个北京的”，“我有两个身份证，一个用于当官，一个用于经商”。房姐不是有好几个户口本吗?户籍管制的作用在哪里?“房多多”和“户多多”一样管不住。难道学区房的高房价与户籍制度没有关系吗?当然，还有教育资源配置不合理不均衡的问题。
与其管制不住，还不如早点取消管制，放开市场，加强管理。用差别利率和税收来进行调控是对的，应当坚持，认真实施。不过，有些政策的实施可能与政策设计者的初衷相反。就以二手房交易征收20%的个人所得税来说，引起赶末班车现象的反弹和市场的波动暂且不论，能不能抑制房价还是个问题。因为，20%的个税不一定是售卖者交纳，很多是加在了购买者的头上。这样，房价是跌了还是涨了，还不清楚吗?
再次，从各地“国五条”实施细则的博弈来看，能否落实还是个问题。根源还在于其中的利益太大，不从体制上解决，只凭国务院的命令起不了多大作用。
据福布斯中文杂志和中文网总编辑周健工综合国家统计局和财政部的数据估计，2012年，房地产销售额6.4万亿元，交纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，交税合计1.1万亿元。银行房贷余额12万亿元，利息8400亿元，土地出让收入28517亿元，政府和银行从房地产获得的收入47917亿元，占6.4万亿元的75%。这个估算的最后一项不大恰当，出让金中包括了征地拆迁成本，还有中央政府规定10%用于教育，15%用于农田水利建设等。如果扣除这些，政府获得出让金的40%-60%，那总计就是30806.8亿元-36510.2亿元。可见，地方政府对来自房地产行业的收入有高度依赖是不争的事实。这么大的利益，地方政府决不会自动放弃，政策调控的效果必然大打折扣，正如有的人所说，“国五条”只是给房地产摁了个“暂停键”，接着就出现了反弹。
在住房问题上，政府提供保障房就可以了，不应该插手去管商品房。经济适用房政策已经失败了，有些地方现在又搞什么“自住型商品房”，不管是限价还是限购，仍然是老套路，只不过是换个名字而已。
还是要从增加供应上来解决房地产问题
中国经济时报：近期，有关个人住房房产税(以下简称“房产税”)试点扩容的消息不时见诸报端和网络媒体，各方舆论将房产税视为楼市调控的“最后一根稻草”，纷纷期待开征房产税，以期立竿见影地抑制居高不下的房价。对此，您如何看待?
张曙光：政府想以增加房产税来调控房地产，我觉得解决不了问题。因为，房地产的问题不在这个地方，房地产市场最根本的问题还是在于，政府把房地产作为支柱产业，作为保增长的一个很重要因素。中央政府如此，地方政府也是这样。同时，政府(主要是地方政府)又把房地产作为财政收入的一个重要来源。原因之一是，现在的财税体制不合理。1994年实施分税制是对的，但分税的比例是有问题的：中央收入多，管的事少;地方收入少，管的事多，中央和地方的财权和事权不相匹配。
现在，中国的状况是“强政府、富中央、穷百姓”。因此，在我看来，房产税可以开征，但开征前先要做好基础工作，包括房产登记、房产测量和评估等。征税可以增加地方收入，也是调控的手段之一，但靠此并不能解决房地产的问题。既然住房问题是体制和需求问题，还得从改革体制和增加供给上下功夫。
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